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李宇嘉:金九银十褪色背后的地产趋势和转型路径

来源:互联网

时间:2018/10/09

浏览量:1530

作为楼市传统旺季的“金九银十”,本年的成色缺乏铁板钉钉,但降温之快超出预期。克而瑞计算,9月28个一二线城市新房成交量同比跌落41%;打折促销成为近期楼市主题,恒大全国楼盘扣头营销,商办低至六折;万科厦门项目发动实质性降价出售;各地新盘去化遍及降至60%,西安某楼盘零成交。更代表走势的二手住宅商场,9月呈现“量价齐跌”的痕迹。上海二手住宅成交连续3个月跌落,二手住宅价格指数连跌9个月,深圳报价跌落的二手房源占55%。

一起,对未来商场走势,开发商近期突现失望。包含碧桂园、恒大、融创、华夏幸福和泰禾等在内的龙头房企,纷繁表示要缩短阵线,或许退出四线城市,或裁撤部分事业部、区域公司,或许叫停拿地和开工。近期,在万科秋季例会上,作为主题的“活下去”刷爆会场。一众龙头开发商情绪低落,导致土地商场现“流拍潮”。2018年1~8月,全国300城共推地18468宗,流拍890宗,创前史新高;底价摘牌也成常态,热门城市多宗地因无人报价而回收。

让人疑问的是,比较此前三轮回调期,即2008~2009年、2012年和2014~2015年上半年,当时开发商面临的商场形势好得多。首要,虽然商品房买卖增速下滑,但出售面积和金额仍然保持正增加,本年1~8月出售额同比增加高达14.5%。而此前三轮回调期,均呈现了出售负增加;其次,2018年前三季度,TOP20房企出售额同比增速高达35%,千亿房企有18家;最终,本年上半年上市房企迎来史上最好半年报,135家开发商营收和净赢利别离增加24%和38%,其间1/3家的赢利翻番。

一起,近期国家出台了一系列方针,鼓舞基建出资“补短板”,激起居民消费潜力,房贷利息税前扣除下一年起实施;虽然棚改降速,但并未叫停,仅仅货币化逐渐退出。1~8月,全国棚改已开工465万套,完结出资11900多亿元,完结年度方针任务的80%。此外,固定资产出资和消费增速创新低的情况下,加上贸易战愈演愈烈,国家对内需无比注重。不管是新式城镇化,鼓舞农人进城,仍是根据满意美好生活诉求,在衣食住行方面的改进等,都将是扶持方针的着力点。

由上,咱们就需要鉴别,近期楼市回调是短周期的,仍是趋势性的?房企看淡后市,是真看空,仍是策略为之,意在为贱价“捡漏”衬托?笔者以为,自2016年9月底敞开新一轮调控以来,特别是上一年7月敞开“去杠杆”以来,楼市传统的“金九银十”开端褪色。本年7月31日,会议清晰“遏止房价上涨”,8月11日住建部沈阳会议执行会议指示,再启“约谈问责”,意味着调控继续加码,房价管控进一步严厉,楼市下行期到来,9~10月楼市回落在情理之中。

开发商之所以失望,一是现在开发商已达成一致,方针不再支持楼市了。曩昔,凡是房价普涨、商场升温,调控如影随形,但大家遍及以为,后续方针必定会松绑。也就是,调控方针和商场运转是“周期性”或“钟摆”式的。但现在,除非经济断崖式下滑,不然调控将一以贯之,即继续紧缩;二是商场化进入纠偏阶段。当时,不管是资金脱实向虚、系统性危险预期抬升,抑或因中兴事情而露出出来的科技实力短板,乃至内需不振和近期热议的所谓“消费降级”,在很多人看来,都是地产惹的祸。

无疑,楼市成为“众矢之的”,方针开端全面纠偏曩昔20年住宅过度商场化。比如,土地不再单纯“招拍挂”,限价、配建、自持常态化;方针更强调回归寓居特点、住宅保证、租借培养、产城交融和公共效劳跟上等,严厉打击炒地、炒房;楼市买卖冲突越来越大、房价不允许上涨,以让利于民,楼市进入低位缩量的“鸟笼行情”。一起,虽然近年来各大开发商纷繁探究转型,但不管是向房地产上下游转型,仍是爽性跳出地产,都未探究到清晰的、对抗地产的盈利模式。龙头开发商树大招风、船大难掉头,面临的商场和方针压力,以及言论压力会更大。

笔者以为,楼市回调是缓慢的,“高位平衡”乃大趋势。因为,与10年前比较,土地置办、新开工、出售面积和金额等体现出的楼市体量,已上了几个台阶。不管对出资、对金融安稳,仍是对地方财政,抑或对民生和言论等,其影响不可同日而语。特别是,当时经济大局开端从“稳中向好”转向“稳中有变”,对楼市安稳的诉求激烈。因而,7月31日会议提出“六稳”,其间就包含稳预期、稳出资;8月11日住建部会议提出“3稳”,即稳预期、稳房价、稳地价。

近期数据显现,房地产前端的开发出资和后端的出售,下行通道都将敞开。1~8月份,全国商品房出售面积同比仅增加4%,9月份24个热门城市新房出售环比8月跌落10%,新盘从曩昔的“摇号售房”迅速逆转至打折促销,9月26个热门城市新盘去化率下行至73%,估计本年前三季度新房出售增加在2%左右,乃至是零增加。别的,因为高基数效应,加上各地土地流拍不断,纯粹的“招拍挂”供地削减,地价开端下行,本年四季度开发出资和新开工也将承压。

除了房地产以外,近期数据显现,宏观经济局势“稳中有变”。一是固定资产出资、社会消费品零售总额等等,增速都创前史新低或十几年新低;二是中国旅游研究院测算,国庆前4天全国游客人次同比增加8.8%,旅游收入同比增加8.12%,比较上一年同期18.9%、21%的增速均有显着下降,且均降至曩昔15年来的次低水平;三是9月制造业PMI降至50.8,财新PMI降至50,两者均为曩昔两年的次低值,意味着制造业景气呈现显着下滑;四是国庆期间美债利率创新高,全球货币紧缩,港股和中概股均大幅跌落;最终,民营企业融资难、融资贵积弊难解。

根据此,央行7日宣告,下调存款准备金率1个百分点,除根据归还中期假贷便当、对冲10月中下旬税期外,降准缓解经济金融窘境的意图显着。明显,降准也利好楼市,特别是对冲近期需求端俄然趋冷也有必定效果,当然流动性利好的是合理住宅需求,而非出资炒作需求。此外,保证房(包含共有产权)、棚改、租借和产城交融等都会被注重,这些都意在对冲楼市下滑。总归,未来方针会鼓舞合理住宅需求、根据实体经济的空间需求,这会让楼市也在高位平衡,体量回调是小幅度的。关于开发商而言,离别跑马圈地的转型,确实是阵痛,但能将人、工业、地产、城市交融起来,建有人住、买得起,实体运营且能支付得起的房子,就有未来。

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